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代表 真山英二（さのやまえいじ）
不動産コンサルティングの専門家。経営コンサルティング業界から不動産業界という異色の転職歴を持つ。ファイナンシャルプランナーの最上級資格「CFPⓇ」を保有。
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売りたい物件の周辺相場を知ることが大切
不動産業者訪問の前に不動産鑑定評価書の取得が理想
「いずれ団塊の世代が亡くなることで、大相続時代がやってきます。子ども世代は、相続した家を売り、兄弟間で分けることになるでしょう。今後は、中古物件の市場が大きく動くことが予想されます」と話すのは、「株式会社 ハッピーハウス」の真山英二社長。ＭＰの雑誌や書籍、ラジオでもおなじみの真山社長へ、読者やリスナーから多くの質問が寄せられている。不動産コンサルタントとしてもご活躍の真山社長に、今回は、相続した物件等を売却するときの心得や、失敗しないためのポイントをお聞きした。
「売主は、売却したい不動産をできるだけ高く売りたいと思うものですが、物件の価格を高く査定した不動産業者が、必ずしも良心的な業者とはかぎりません」と真山社長は言う。例えば、売主の所有不動産の周辺相場が三千万円だったとする。Ａという不動産業者は相場通り三千万円と査定し、Ｂという業者は相場よりも高く四千万円と査定したとすると、物件を高く売りたい売主は、つい、高い査定価格を提示してきたＢ社を信頼してしまう傾向がある。ところが、相場が三千万円の物件が実際に四千万円で売れることはまずあり得ない、というのが真山社長の見解だ。「不動産業者は、自社の媒介物件を増やしたいがために、実際の相場よりもはるかに高い金額で売れると言ってくることがよくあります。そういった業者に引っかかってしまうと、売却に時間がかかり、精神的に疲弊して、最終的には、相場よりも安く売らされてしまうことになります。Ｂ社のように、相場よりもはるかに高い価格で売れるという業者には、売却の依頼を避けた方が無難です。基本的には、現在の相場の常識的な価格帯の中で、個別性を見抜いて価格設定ができるＡ社のような業者が、本当の意味で売り主の利益を最大化する良い業者と言えます」と真山社長は語る。
「そもそも、不動産業者が作成する不動産査定書は、法的義務のないもので、各不動産業者によって金額はまちまちに査定されます。不動産鑑定士が作成する不動産鑑定評価書のみが、法律に基づいて発行されるものですが、現状では、不動産鑑定士の人手不足等で、マイホームの鑑定評価は全くといっていいほど普及していません」と真山社長は言う。将来的には、売主が、不動産業者へ物件の売却を依頼する前に、不動産鑑定士を訪ね、その物件の不動産鑑定書を作成してもらうのがベスト、というのが真山社長の考えだ。不動産鑑定評価書は、第三者の専門家の意見となっているため、売主は、高い査定価格を提示してくる不動産業者の不誠実を見抜くことができる。そうなると、必然的に、不動産業者は誠実な業務をすることになり、業界全体が良い方向へ向かっていく。それこそが、真山社長の目指す業界像なのだそうだ。不動産のことでお悩みなら、あくまでも顧客に誠実な真山社長と「ハッピーハウス」のスタッフに、まずはご相談をしていただきたい。
（ライター／瑞沢美加）
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